قانون الإيجار القديم 2025: ثلاث حالات تستوجب إخلاء العين المؤجرة فوراً

دخل القانون رقم 164 لسنة 2025، المعروف إعلاميًا بقانون الإيجار القديم، حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من يوم الثلاثاء، 5 أغسطس 2025، وذلك بعد تصديق رئيس الجمهورية عليه ونشره في الجريدة الرسمية في اليوم السابق. يهدف هذا التشريع الجديد إلى معالجة واحدة من أكثر القضايا الاجتماعية والاقتصادية تعقيدًا في مصر، وهي العلاقة بين الملاك والمستأجرين الخاضعين للعقود القديمة المفتوحة المدة، من خلال وضع ضوابط واضحة لإنهاء العلاقة الإيجارية في حالات محددة.

خلفية القضية: جذور أزمة الإيجار القديم

تعود جذور أزمة الإيجار القديم إلى سلسلة من التشريعات الاستثنائية التي صدرت في منتصف القرن العشرين، والتي هدفت إلى توفير السكن بأسعار منخفضة في ظل ظروف اقتصادية صعبة. أدت هذه القوانين إلى تجميد القيمة الإيجارية عند مستويات متدنية جدًا ومنحت المستأجرين الحق في البقاء في الوحدات السكنية بشكل شبه دائم، مع توريث عقود الإيجار لأبنائهم. ومع مرور الوقت، خلقت هذه الأوضاع فجوة كبيرة بين القيمة السوقية للعقارات والقيمة الإيجارية الفعلية، مما أدى إلى إفقار الملاك وحرمانهم من الاستفادة من ممتلكاتهم.

أدت هذه المشكلة إلى تدهور حالة الكثير من المباني القديمة، حيث لم يعد لدى الملاك الحافز المادي أو القدرة المالية على صيانتها وترميمها. وعلى مدى عقود، تحولت القضية إلى أزمة مجتمعية معقدة، حيث يدافع المستأجرون عن حقهم المكتسب في السكن، بينما يطالب الملاك باسترداد حقوقهم العقارية.

القانون الجديد: أبرز التعديلات والأهداف

يأتي القانون الجديد كخطوة تشريعية تهدف إلى إيجاد توازن تدريجي في العلاقة بين الطرفين. ويركز القانون بشكل أساسي على تحديد حالات واضحة وقاطعة تتيح للمالك استرداد وحدته السكنية بشكل فوري، دون الدخول في نزاعات قضائية طويلة. يرى المشرعون أن هذه الخطوة ضرورية لتحريك المياه الراكدة في سوق العقارات وتشجيع الملاك على صيانة ممتلكاتهم، مما يساهم في تحسين الثروة العقارية في البلاد.

وفقًا لما نُشر، يضع القانون الجديد حداً لبعض الممارسات التي كانت تسمح للمستأجرين بالاستفادة من الوحدة المؤجرة على نحو يتجاوز الغرض الأساسي من العقد، مع الحفاظ على حقوق السكن لمن يلتزم ببنود العقد الأصلي. ويسعى القانون إلى تحقيق العدالة التصالحية بدلاً من الحلول الصفرية التي قد تضر بأحد الطرفين بشكل كامل.

حالات الإخلاء الفوري بموجب القانون

حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 ثلاث حالات رئيسية ومحددة بدقة يمكن للمالك بموجبها رفع دعوى قضائية للمطالبة بالإخلاء الفوري للعين المؤجرة، وهي تعتبر خروقات جوهرية للعقد تبرر إنهاءه. هذه الحالات هي:

• الإضرار الجسيم بالعين المؤجرة: إذا ثبت بقيام المستأجر بإحداث أضرار بالغة بالوحدة السكنية، سواء عن عمد أو نتيجة إهمال جسيم، مما يؤثر على سلامتها الإنشائية أو يغير من معالمها الأساسية دون موافقة المالك. ويشترط لإثبات ذلك تقرير فني معتمد من جهة رسمية يوضح حجم الضرر وسببه.
• تغيير غرض الاستخدام: في حال قام المستأجر بتحويل الوحدة السكنية إلى نشاط تجاري أو إداري أو أي غرض آخر غير السكن المنصوص عليه في العقد الأصلي. يعتبر هذا التغيير خرقًا صريحًا لطبيعة العقد، ويمنح المالك الحق في طلب الإخلاء الفوري لاستعادة الوحدة إلى طبيعتها الأصلية.
• التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار: يمنع القانون المستأجر الأصلي من تأجير الوحدة لشخص آخر (التأجير من الباطن) أو التنازل عن عقد الإيجار للغير دون الحصول على موافقة كتابية صريحة من المالك. تهدف هذه المادة إلى منع التربح من الوحدات السكنية المدعومة فعليًا بقيمتها الإيجارية المنخفضة.

الأثر المتوقع على الملاك والمستأجرين

من المتوقع أن يكون لهذا القانون تأثيرات متباينة. بالنسبة للملاك، يمثل التشريع الجديد نافذة أمل لاستعادة ممتلكاتهم أو على الأقل ضمان الحفاظ عليها من سوء الاستخدام. أما بالنسبة للمستأجرين، فقد يثير القانون مخاوف بشأن استقرارهم السكني، خاصة بين الفئات التي تعتمد بشكل كامل على هذه الوحدات كمأوى وحيد. ومع ذلك، يؤكد خبراء قانونيون أن القانون لا يمس المستأجر الملتزم الذي يحافظ على الوحدة ويستخدمها للغرض المخصص لها، بل يستهدف فقط الحالات التي تتضمن مخالفات واضحة.