ضوابط حصول المستأجرين على وحدات بديلة في تعديلات قانون الإيجار القديم
أثارت التعديلات الأخيرة على قانون الإيجار القديم، وتحديدًا القانون رقم 10 لسنة 2022، العديد من التساؤلات حول حقوق والتزامات المستأجرين، خاصة فيما يتعلق بأحقيتهم في الحصول على وحدات بديلة من الدولة. ينظم هذا القانون العلاقة بين المالك والمستأجر للوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، ويضع إطارًا زمنيًا واضحًا لإنهاء تلك العقود، مع توفير خيار للمستأجرين المتأثرين للتقدم بطلب للحصول على وحدات أخرى.
خلفية وسياق القانون الجديد
صدر القانون رقم 10 لسنة 2022 في شهر مارس من العام 2022، بهدف معالجة إحدى القضايا الشائكة والممتدة لعقود في السوق العقاري المصري، وهي عقود الإيجار القديم للوحدات غير السكنية المملوكة لأشخاص اعتبارية مثل الشركات والهيئات والجمعيات. كانت هذه العقود تفرض قيمًا إيجارية منخفضة جدًا لا تتناسب مع القيمة السوقية الحالية، مما أدى إلى نزاعات طويلة بين الملاك والمستأجرين وأثر سلبًا على الاستثمار العقاري. يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين من خلال إنهاء هذه العقود تدريجيًا وإعادة الوحدات إلى أصحابها.
أبرز بنود القانون: فترة انتقالية وزيادة إيجارية
حدد القانون فترة انتقالية مدتها خمس سنوات، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون في مارس 2022 وتنتهي في مارس 2027. خلال هذه الفترة، يتم تطبيق زيادة تدريجية على القيمة الإيجارية السارية، وبعد انقضاء المدة، يلتزم المستأجر بإخلاء الوحدة وردها إلى المالك. وفي حال عدم الالتزام، يحق للمالك اللجوء إلى القضاء لطلب الطرد واستلام الوحدة. تم تحديد آلية الزيادة السنوية على النحو التالي:
- العام الأول: تصبح القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية قبل صدور القانون.
- الأعوام الأربعة التالية: يتم تطبيق زيادة سنوية دورية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية.
هذا الإجراء يهدف إلى رفع القيمة الإيجارية بشكل تدريجي لتصل إلى مستوى قريب من القيمة السوقية مع نهاية الفترة الانتقالية، مما يمنح المستأجرين فرصة لترتيب أوضاعهم المالية والقانونية.
حق الحصول على وحدة بديلة وفقًا للمادة الثامنة
تعتبر المادة الثامنة من القانون محور الاهتمام الرئيسي للمستأجرين المتأثرين، حيث تمنحهم الحق في التقدم للحصول على وحدة بديلة من الوحدات التي تتيحها الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك. من المهم توضيح أن القانون لا يلزم الدولة بتوفير وحدة بديلة بشكل تلقائي لكل مستأجر، بل يمنحه الحق في التقدم بالطلب. يخضع توفير هذه الوحدات لعدة ضوابط، أهمها توافر الوحدات لدى الجهات الحكومية المعنية ومطابقة الشروط التي تضعها تلك الجهات. الهدف من هذه المادة هو تقديم دعم للمستأجرين من الأشخاص الاعتبارية لمساعدتهم على استمرارية نشاطهم بعد انتهاء عقودهم القديمة، وذلك في إطار خطة الدولة لتنظيم السوق العقاري.
الأهمية والتأثيرات المتوقعة
يحمل هذا التشريع أهمية كبرى على المستويين الاقتصادي والاجتماعي. فعلى الصعيد الاقتصادي، يُتوقع أن يؤدي تحرير هذه الوحدات إلى إعادة ضخها في السوق العقاري بقيمتها الحقيقية، مما يشجع على الاستثمار ويحفز عمليات الصيانة والتطوير للعقارات القديمة. كما أنه يحل مشكلة طال أمدها وأدت إلى تجميد آلاف الوحدات التجارية والإدارية. أما على الصعيد الاجتماعي، فيسعى القانون لتحقيق العدالة بين الملاك الذين عانوا لسنوات من تدني العائد المادي من ممتلكاتهم، وبين المستأجرين من خلال منحهم فترة انتقالية كافية وخيارًا للحصول على بديل، مما يضمن انتقالًا سلسًا ومنظمًا نحو علاقة إيجارية جديدة ومتوازنة.
